独家对话KKR:再募110亿,KKR亚洲房地产基金策略首次披露

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投中网 作者: 柴佳音 题图来自“公开图片” 文丨柴佳音编辑丨王庆武来源丨投中网 国际PE巨头KKR的募资神话还在继续。2021年1月14日,KKR宣布已募集完成首只亚洲房地产基金(KKR Asia Real Estate Partners),募资总额达17亿美元(约合人民币110亿元),旨在针对亚太地区房地产进行机会型投资。如此,该基金成为迄今在亚太地区首期募集规模最大的泛区域性房地产基金之一。消息既出,投中网第一时间与KKR中国区董事赵然进行了一场独家对话,就KKR募资背后的故事、未来在亚洲地产领域的投资方向、十年来的打法迭代等话题进行了交流。赵然看到,如今的亚洲市场已承载国际LP越来越多的希望。此次,KKR首只亚洲房地产的LP包括来自全球的公共和企业养老金、主权财富基金、保险公司、捐赠基金、私人银行平台、家族办公室和高净值个人投资者。“十年前,KKR亚洲一期基金的LP大部分来自北美,很小一部分来自欧洲。如今,在KKR首只亚洲房地产基金中,原本出手并不积极的诸多亚洲LP也在争相入局,同时,全球的LP都在对亚洲市场保有极高的热情。” 赵然对投中网表示。

2年逆势募集110亿,KKR亚洲地产投资策略首公开

虽然新冠疫情对地产业影响巨大,但KKR首只亚洲房地产基金依旧得以在两年的时间内顺利关账。赵然告诉投中网,该基金的募资从2018年底开始,而KKR之所以选择在该时间点筹建首只亚洲房地产基金,主要是出于三点考虑。首先,亚洲地产投资的发展潜力巨大。当下,亚洲的房地产业并不及北美或欧洲发达,尤其在物流、数据中心、长租公寓等细分市场。因此,亚洲市场上正在逐渐涌现诸多快速增长的机遇,这为PE的出手留有空间。其次,相比于欧美,亚洲整体在新冠疫情把控上优势明显。如此看来,投资于亚洲可以为国际PE规避部分风险。最后,近年来,投资于亚洲地产的PE,可以享受到一定的政策红利。例如,在政府去杠杆的政策推进下,一些原本被中资银行控股的企业开始倾向于吸纳社会资本,KKR在其中也捕捉到了新的可能性。据了解,KKR首只亚洲房地产基金将重点关注商业、办公、长租公寓和物流地产等投资领域,并将机会型评估新兴另类板块的资产。从总体的基金策略来看,自2011年成立专门的房地产平台至今,PE背景出身的KKR押注的项目几乎都具备“重资产”的特质。但是,十年来,KKR的打法也在不断迭代升级,“比如KKR最早投的多是住宅项目,现在会偏向新的地产领域,如物流、数据中心等。同时,我们会非常关注国家政策,政策支持的领域,我们会更愿意出手。”赵然对投中网表示。KKR亚太区房地产负责人John Pattar看到,亚太地区房地产行业正在经历转型,创造了一系列具有吸引力的全新投资机遇。”“随着国内消费、生产力及城市化的增长,电子商务和平台型企业的加速发展,以及传统办公环境的演变,亚太地区房地产行业的重塑正在持续进行。在这个崭新的增长阶段,这只基金将致力于为亚太地区房地产行业提供关键解决方案。”John Pattar称。不仅如此,KKR 亚太区负责人路明表示,亚太地区房地产行业对现代化房地产及开发项目的高需求,需要通过成熟的投资模式和创新运营解决方案来进行满足,以进一步解锁亚太地区的快速增长潜力。这,正是KKR的优势所在。

手握1.5万亿,KKR并非单纯财务投资者

“在流动性充裕的大背景下,能够为被投企业提供资本以外的价值,才是投资者的核心竞争力。”赵然对投中网表示,赋能于项目,已然成为KKR的一大关键词。换言之,KKR并非一个单纯的财务投资者。自1976年以来,KKR已从纯粹的私募股权投资者发展成为一家多元化的全球投资公司。KKR通过多元化经营,管理多种另类资产类别,包括私募股权投资、信贷和房地产。如今,KKR在全球拥有超过2340亿美元(约合人民币1.5万亿元)的资产管理规模,在亚洲拥有300亿美元的资产管理规模。得益于强大的portfolio生态,KKR擅长于将产业联动,为项目提供资源,发掘更深层次的发展机遇。例如,赵然向投中网透露称,KKR内部有一个独特的部门名为KKR Capital Markets,职责类似于“内部投行”,“KKR CapitalMarkets会为我们推荐不同的银行,同时也帮助我们对接一些不同的股权投资者,对项目端的支持是非常显著的。”由此,赵然相信,为被投企业增值赋能,与为投资者带来有吸引力的收益和回报,已成为KKR双向并行的投资准则。值得注意的是,首只亚洲房地产基金的关账已是KKR本周第二次官宣募资消息。3天前(2021年1月11日),KKR宣布完成其旗下首只亚洲基础设施建设基金(KKR Asia Pacific Infrastructure Investors SCSp)募资,基金规模达39亿美元(约合人民币253亿元),旨在针对亚太地区基础设施进行相关投资。实际上,2020年,KKR也从未放慢募资的脚步。1个月前,投中网曾报道称,KKR亚洲四期基金在2020年Q3再增23亿美元后,成为亚洲史上最大的一只PE基金,规模超130亿美元。5个月前,KKR在2020年Q2财报中表示,仅在2020年Q2单季度内,KKR新筹集的资金便超160亿美元,创下历史之最。手握充足弹药,KKR联合创始人Henry Kravis于近期表示,KKR已充分利用巨大的国际市场动荡,频频出击。“2020年以来,KKR已进行约400亿美元的交易,2020年Q3在市场中投入了创纪录的资金。”

PE巨头围猎亚洲地产,KKR十年投出近百亿

国际PE正在疯狂围猎亚洲房地产,这在投资圈早已不是秘密。近年来,KKR、黑石、凯雷、华平等一众知名PE巨头均有出手布局。如今在经济下行周期的大背景下,一些外资PE更是悄悄蜂拥而入,大肆在北上广购置商业地产。从各大国际PE的财报中可以看出,房地产已经成为其业务占比中不容忽视的一部分。以KKR为例。根据KKR在2020年Q3财报中公布的数据,其房地产资产管理规模已超140亿美元(约合人民币907亿元),房地产业务公允价值(Fair Value)在KKR总体业务的占比已达8%。(截图来源:KKR财报)实际上,自1981年KKR首度以私募股权方式进行房地产投资以来,房地产便成为公司战略的重要组成之一。2011年,KKR 成立了专门的房地产平台。十年以来,KKR已在亚太地区的房地产相关业务和资产中投资部署超过15亿美元(约合人民币97亿元),基本通过KKR的PE基金投出,投资组合包括韩国首尔南山广场(Namsan Square)、中国香港银湖天峰(Lake Silver)及 Parkside、韩国首尔Renaissance Parc Development等。未来,随着KKR首只亚洲房地产基金的落定及对于房地产投资的加码,房地产业务占比是否会继续提升?房地产会成为KKR未来重仓的核心领域之一吗?赵然给出的答案是肯定的。“随着我们在亚洲房地产领域的不断深耕,我相信我们会挖掘到越来越多的机会,基金的整体表现也会持续提升。”在差异化优势方面,赵然对投中网表示,KKR亚太区房地产投资战略具有本地化且灵活的特色,可以通过债权和股权的形式对资产以及平台进行投资。具体来看,十年来,KKR的房地产投资采取全方位策略,对资产和平台进行多样投资。此外,通过公司的广泛平台,KKR进一步强化房地产交易的收购、投研、运营和执行能力。同时,“中国市场未来会具有可观的增长前景。” 赵然提到,KKR计划在中国以投资平台为主,但是,也会考虑直接收购商业、办公、地产综合体等单项目资产。无论如何,在灵活的投资策略下,KKR首只亚洲房地产基金都在以开放的心态探索更大的想象空间。“我们可以投资平台,可以收购单体项目,也可以做私有化交易等,未来的可能性是无限的。”赵然称。
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